今回はREIT(不動産投資信託)について書いていこうと思います。

REITとはReal Estate Investment Trustの略で、
不動産投資信託の事を言います。

投資家から集めたお金で不動産に投資し、売買益や賃貸料によって
利益をあげ収益の分配金を投資家に還元する仕組みとなっています。

REITはETF(上場株投資信託)と同様に
証券市場を通じて通して取引時間内ならば、いつでも売買を行なう事ができます。

REITの大きな特徴として、
｢収益の90%を投資家に分配金として配当する｣事が義務付けられています。

不動産は債券、株式と並んで、資産(アセット)の配分(アロケーション)先として考えられてきました。

資産(アセット)ごとのスクとリターンの相関は基本的に以下のように考えられます。

債券：ローリスク･ローリターン
不動産:ミドルリスク･ミドルリターン
株式：ハイリスク･ハイリターン

また、国内のREIT(不動産投資信託)は以下の通りとなっています。
(※東京証券取引所に上場している不動産投資信託)

銘柄名	決算
日本ビルファンド投資法人	年2回
ジャパンリアルエステイト投資法人	年2回
日本リテールファンド投資法人	年2回
オリックス不動産投資法人	年2回
日本プライムリアルティ投資法人	年2回
プレミア投資法人	年2回
東急リアル・エステート投資法人	年2回
グローバル・ワン不動産投資法人	年2回
野村不動産オフィスファンド投資法人	年2回
ユナイテッド・アーバン投資法人	年2回
森トラスト総合リート投資法人	年2回
日本レジデンシャル投資法人	年2回
フロンティア不動産投資法人	年2回
ニューシティ・レジデンス投資法人 投資証券	年2回
福岡リート投資法人	年2回
プロスペクト・レジデンシャル投資法人	年2回
ジャパン・シングルレジデンス投資法人	年2回
ケネディクス不動産投資法人	年2回
ジョイント・リート投資法人	年2回

非常に数が多く、収益の分配は現在までのところ、全て年2回となっているようです。
また、価格帯も2006年8月30日時点で、最低購入価格も35万から115万程度までとなっており、
やや高い価格水準となっています。

さて、本題のREIT(不動産投資信託)は買いか？についてですが、

REITは｢分配金｣による｢利益還元｣が前提であり、オススメできない。

資産(アセット)の配分(アロケーション)先としては価値のある資産(アセット)なのですが、
REIT(不動産投資信託)は｢収益の90%を投資家に還元する｣仕組みであるため、
｢複利｣の効果がほとんど得られない構造となっています。
｢分配金重視の投資信託｣をオススメしない理由については投資信託選びの鉄則 - その2 - を
参考にして下さい。

先日、｢日本郵政公社｣が2005年10月より取扱を始めた｢投資信託｣の販売の好調を受け、販売局の大幅強化を打ちだし来年前半にも｢インターネット販売｣を行なうと報道された。

現在までのところ、｢郵便局｣で取扱われている｢投資信託｣は以下の通り。

名称	信託報酬	販売手数料	信託財産留保額	備考
野村 世界6資産分散投信(安定コース)	0.6510%	1.575%	0.3%	国際バランス:債券70%:隔月分配
野村 世界6資産分散投信(分配コース)	0.7245%	1.575%	0.3%	国際バランス:債券70%:隔月分配
野村 世界6資産分散投信(成長コース)	0.798%	1.575%	0.3%	国際バランス:株式70%:隔月分配
大和 ストックインデックス225ファンド	0.546%	2.1%	なし	日経225連動
GS 日本株式インデックス・プラス	1.05%	2.625%	なし	国内株式アクティブ:年2回分配
住信 日本株式SRIファンド	1.68%	3.15%	0.3%	国内株式アクティブ
日興 五大陸債券ファンド(毎月分配)	1.05%	2.1%	0.2%	国際債券:毎月分配
日興 五大陸株式ファンド	1.155%	2.1%	0.3%	国際株式:年4回分配
DIAM 世界リートインデックスF(毎月分配型)	0.8925%	2.625%	0.3%	国際REIT:毎月分配

特徴としては｢分配重視型｣、｢バランス型｣が多いのが分かります。

また、｢株式｣、｢債券｣と特定の｢アセット｣(資産)に投資する｢投資信託｣に関しても
比較的｢分散｣されており、｢バランス｣が良いと思います。

｢販売手数料｣は｢ネット証券｣と比較して、｢割高｣だが、一般の｢銀行｣と同程度の水準だと思います。

｢信託報酬｣に関しては住信 日本株式SRIファンド以外は｢割安｣な｢投資信託｣が多い。

｢販売手数料｣に関しては来年の前半から｢インターネット販売｣を行なう予定のようなので、
｢インターネット販売｣の｢販売手数料｣は｢店頭販売｣より｢割安｣にして欲しいところだが、
｢販売手数料｣が｢ネット証券｣並みの水準になることは期待できないでしょう。

結論を述べると、

｢分配金重視｣や｢バランス型｣といった｢売りやすい投資信託｣が多い。

(｢分配金重視｣の｢投資信託｣がオススメ出来ない理由はこちら)、

郵便局だからといった特別な印象はなく、一般の銀行の扱う投資信託とあまり変わりはない。

人によっては｢郵便局｣は一般の｢銀行｣に比べ｢安心｣だと感じてる人もいるかも知れないが、

郵便局が扱う｢投資信託｣だから安心という考えは捨てなくてはならない。

今回は｢信頼できる金融機関｣について書いてみようかと思います。

結論から言うと残念ながら日本国内には｢信頼できる金融機関｣は
ほとんど存在しないと思います。

どうして｢信頼できる金融機関｣は存在しないのでしょうか？
｢投資信託｣をはじめとする金融商品を扱う会社には
大きく分類して2種類に分類する事ができます。

まず1つ目が｢投資信託｣の運用元である運用会社です。
例をあげると｢国内株式型｣の5年リターン比較ランキングで第1位の｢投資信託｣
｢インベスコ ジャパン･エンタープライズ｣を運用している会社、｢インベスコ投信投資顧問株式会社｣や、
国内の｢投資信託」の純資産残高比較ランキングで第1位の｢投資信託｣、
｢グローバル･ソブリン･オープン(毎月決算型)｣を扱う｢国際投信投資顧問｣などが運用会社にあたります。
(※これらの｢投資信託｣を薦めている訳ではありません。)

もう1つは｢運用会社｣で運営されている
｢投資信託｣を実際に販売する｢販売会社｣があります。

｢販売会社｣には｢証券会社｣や｢銀行｣、最近では｢郵便局｣なども｢投資信託｣を｢販売｣しています。
また、｢運用会社｣で直接｢販売｣をしている会社もあります。

｢運用会社｣、｢販売会社｣それぞれについてどうして｢信頼できる金融機関｣とするのが、
難しいか説明していきたいと思います。

まず｢運用会社｣についてですが、
そもそも、｢運用会社｣がどのように｢利益｣をあげるかというと、｢運用会社｣が運営する
｢投資信託｣に定められた｢信託報酬｣分を日々｢投資信託｣の基準化価格から差し引きます。
そして日々｢基準価格｣から差し引いた｢信託報酬｣が｢運用会社｣の｢利益｣となるのです。

厳密に言うと、｢信託報酬｣は全て｢運用会社｣となる訳ではなく、
資産を保管する｢信託銀行｣に支払う｢保管手数料｣
(こちらは0.1%未満程度で信託報酬の内訳としては少ない)を
ひいた分から、｢運用会社｣と｢販売会社｣でおおよそ折半して利益を分け合います。

つまり｢運用会社｣が｢利益｣を大きくするためには、
売れる｢投資信託｣を企画･立案･運用すればよいのです。

そして、｢販売会社｣は｢運用会社｣が企画･立案･運営する｢投資信託｣の
販売委託を受け、販売を行ないます。
｢販売会社｣は｢運用会社｣が定めた販売手数料以内の｢販売手数料｣を設定することが出来ます。
また、先程｢信託報酬｣の説明で述べたように、｢販売会社｣も｢信託報酬｣の
おおよそ半分程度を利益として得る事が出来ます。
つまり｢販売会社｣は売れば売っただけ｢販売手数料｣と
｢信託報酬｣のおおよそ半分程度が利益となるのです。


それでは売れる｢投資信託｣とはどのような｢投資信託｣でしょうか？
国内の｢投資信託」の純資産残高比較ランキングをみれば
すぐにお分かりいただけるかと思います。

上位に並んでいるのは｢毎月決算型｣、｢毎月分配型｣といった
｢分配金重視型｣の｢投資信託｣が売れるのです。

投資信託選びの鉄則 - その2 - でも述べたように｢分配金重視型｣の｢投資信託｣は
｢お得な気分｣を得られる｢投資信託｣ではあるものの、
その実は、｢投資｣の旨味である｢複利｣の恩恵を受ける事ができません。

｢分配金重視｣の｢投資信託｣は非効率な｢投資信託｣なのです。

仮に｢分配金｣の｢再投資｣をしたとしても、｢分配金｣に対して課税され、
20%(優遇期間は10%)の税金がひかれ、非常に｢非効率｣な｢投資｣になってしまいます。

これは｢短期｣、｢中期｣いずれで、｢投資｣をするとしても同様で、月々必要な金額分だけの
｢口数｣を解約した方がずっと効率的な｢投資｣を行なう事ができます。

このように｢売りやすい投資信託｣が国内の｢投資信託」の純資産残高比較ランキングの
上位にあがってきてしまう原因は｢販売会社｣、｢運用会社｣の両方にあると思います。

｢経営学｣の用語に｢Win-Winの関係｣という言葉があります。
｢Win-Winの関係｣とは、｢利害関係者が相互に利益を得られ、良い関係を築く事ができる｣
そういった｢関係性｣の事を言います。

現在の国内の｢投資信託｣は｢販売会社｣、｢運用会社｣だけが
｢Win-Winの関係｣であり、実際に投資をする｢消費者｣はおざなりにされています。

それでは国内に｢信頼できる金融機関｣は存在しないのか？
国内においては稀有といっても良いかも知れませんが、
｢さわかみ投信株式会社｣という｢運用会社｣と｢販売会社｣の両方を担う会社があります。

｢さわかみ投信株式会社｣の考える｢投資哲学｣は、｢投資会社｣と｢消費者｣の
｢Win-Winの関係｣を体現しようとしているものだと思います。

｢さわかみ投信株式会社｣には｢インデックスファンド｣に勝る
｢例外的なアクティブファンド｣となって欲しいところです。
(※1999年の設定来、現在まではTOPIXを上回っている)
｢アクティブファンド｣としては比較的｢割安なコスト体系｣となっていますので、
今後に期待したいところです。
(参考：-投資信託-さわかみファンドは買いか? )

国内においても、｢投資会社｣と｢消費者｣の｢Win-Winの関係｣を体現する
｢投資会社｣の登場が切望されるところだ。

今日は｢どうして投資をするのか？｣について書いていこうと思います。

このサイトをご覧の皆さまは何らかの理由で｢投資｣に興味を持っているのだと思います。

｢郵貯金としてお金を預けていても利率が1%にも満たない｣

｢将来のライフイベントに向けてお金を蓄えたい｣

｢給料以外の副収入が欲しい。投資で儲けたい｣

｢将来に経済的な不安を感じる｣

様々なキッカケから｢投資｣に興味を持ったのだと思います。

高度成長期の終焉と共に、日本も先行きの見えない時代に突入しました。
以前は、真面目に勤務していれさえすれば、毎年給料のベースアップが待っており、
年齢を重ねるごとに所得もあがっていたものです。

そんな時代ならば、｢投資｣に興味を抱かなかった人もたくさんいるかと思います。

しかし、目の前にあるのは｢先行きが見えない｣、｢年金もあてにならない｣、
｢給料もなかなかあがらない｣、そんな厳しい時代です。

｢先行きが見えない｣、｢国｣も｢会社｣もあてにならないのならば、
自分自身でなんとかするしかありません。

ではどうすれば良いか？
｢会社をやめて自分でビジネスを始める？｣

誰にでも出来れば苦労はありません。

そうなるとやはり最も現実的なのは｢投資｣になってくるかと思います。
月々1万円の支出を削って、投資にまわす事だったら、そんなに難しい事ではありません。

｢投資信託｣であればほとんどの｢投資信託｣が1万円でも｢投資｣する事ができます。

小額からでも｢投資｣することが出来る、それが｢投資信託｣のメリットです。

財団法人 日本証券経済研究所の統計資料によると
1952年から2005年度までの｢国内株式｣の｢年間平均収益率｣は13.4%と
素晴らしい数字を残しています。

仮にこの｢年間平均収益率｣の13.4%で、月々10万円を10年間運用すると

実に2,500万円と一般的な退職金相当に資産が得られることになります。

月々10万円を10年間、無利子の預金に預けるとしたら、合計は1,200万円。
つまり資産が2倍以上になっているのです。

月々5万円しか投資できない人でも、
14年1ヶ月かければ2,500万円の資産を得る事ができます。

月々5万円を14年1ヶ月、無利子の預金に預けるとしたら、
合計は846万円にしかなりません。

｢投資｣をある程度の期間をかけて、
｢実証された手法｣に基づいておこなえば、
初心者の方でも高い確率で利益を得る事ができると思います。

｢先行きが見えない｣、｢国｣も｢会社｣もあてにならないのならば、
自分自身でなんとかするしかありません。
その際、｢投資｣はあなたの大きな手助けとなるでしょう。

｢確立された手法｣に沿って｢投資｣をする事によって、
｢リスク｣を軽減し、｢利益｣を得る確率を高める事ができます。

初めての方向けの記事はこちらにありますので参考にして下さい。

どんな投資信託を買えば良い？- その4 - の続きを書いていこうと思います。

今まで、どんな投資信託を買えば良い？- その1 - 、どんな投資信託を買えば良い？- その2 - の
2回にわたって｢国内｣と｢国外｣の｢株式｣や｢債券｣をそれぞれ保持する事によって
｢リスク｣を軽減させる、｢投資対象の分散｣について書きました。
どんな投資信託を買えば良い？- その3 - では、｢ドル･コスト平均法｣による
｢定期定額購入｣をおこない、｢リスク｣を軽減させる、
｢投資機会の分散｣について書いてきました。

そして前回のどんな投資信託を買えば良い？- その4 - では
｢アセット･アロケーション｣(資産配分)を決定してつくられた
｢ポートフォリオ｣(保有資産の一覧)を半年から一年に一度チェックし、
相場の変動による｢配分比率｣のずれを｢リバランス｣(配分比率を調整)
する事について書きました。

今回は運用するうえで最も重要で、最も多くの人が
失敗している事について説明していきたいと思います。

それでは、運用するうえで最も重要な事とは何でしょうか？ それは

感情的な意思決定をしない。これに尽きます。

｢ポートフォリオ｣を決定して、運用を行なっていくと様々な｢雑音｣が入ってきます。
例えば、市場全体が大きく下落したり上昇する事もあるでしょう。
そんな時、｢本当にこのポートフォリオで良いのだろうか？｣
｢もっと良い投資信託に変えた方が良いんじゃないか？｣
そんなふうに考えてしまいませんか？
毎月コツコツと地道に投資しているのですから、無理もない事です。
そんな時に｢旬な投資信託｣などに魅力を感じてしまうものです。

他にも少し投資に慣れてきたりすると｢定期的｣に買うのではなく、
自分で最適な｢タイミング｣を探し、投資信託を買おうとしたり、
自信がついたばかりに他の金融商品に手をつけたりと、
｢感情的な意思決定｣をあげたらキリがありません。

大抵、こんな感情的な意思決定から多くの人が失敗を犯してしまいます。

迷った時には｢感情的な意思決定は失敗の素｣と思い返してみて下さい。